�@当社の情報誌で物件の選別

購入したい物件を情報誌の中から見つける。

情報誌のご購読は半年か1年契約になりますが、ご自分でお住まいになる不動産を探しておられる方で、購読期間中に不動産を購入されて、情報誌の必要が無くなった方には残りの契約期間分の購読料は月割にて返金いたします。
また、当社の入札代行サービスによりご自分でお住まいになる不動産を購入された場合は入札代行手数料から既にお支払いになられている購読料を返金させて頂きます。
真剣に競売で不動産購入をお考えの方は、まず情報誌を購読されることをお勧め致します。

• 情報誌を購読されていない方は見本請求フォームにてお探しの物件について登録を行ってください。こちらからご連絡させていただきます。
• 個別のお問合せには無料で応対しておりますのでお気軽にお問合せください。

当社では別途裁判所備え付けの３点セット（物件明細書・現況調査報告書。評価書）等の全コピーを１物件1６８０円(送料込)で宅配便にて送付しております。

　

�A現地調査

�@建物の外観、近隣状況等の確認。

• 裁判所の現況調査報告書や評価書は数ヶ月前の状況です。裁判所の調査時は空家であったが、その後に第三者が占有していたりすることもあるので注意が必要です。
• 基本的に建物の内部を見ることはできません。戸建の場合は建物全体や庭の状況から判断します。特に玄関廻りを見れば内部の状況も推測できます。ﾏﾝｼｮﾝの場合は郵便受やベランダの状況から推測します。
• ｶｰﾎﾟｰﾄ等に車が止まっている場合は車種や車内の状況も判断材料になります。過去の経験から車内が汚いと家屋内も汚いと推測できます。
• 物件の近隣を歩いてみれば、街並で周辺にどんな人たちが住んでいるのかや生活利便性や街路の状況も判ってきます。

�A土地の概要、隣地との境界の接面道路の確認。

• 接面している道路が公道か私道か？私道の場合は道路位置指定があるか否かを確認します。共有私道等で持分が売却外の場合等もあるので要注意です。
• 隣地との境界は明確かどうか？境界標が各ポイントにあるか否かを確認します。隣地との間に境界標が確認できない場合等は隣地所有者に境界を聞いてみる。
• 接面道路の状況によってはセットバックが必要であったり、建物の再建築が不可能な場合等があることがあります。

�B戸建の場合は近隣の住人、マンションの場合は管理人に占有の状況や管理費等について尋ねる。

• 近隣居住者に占有者の家族構成や人間性について尋ねる
• 入居者数が多い場合や小さな子供がいる場合などは建物がかなり傷んでいることが推測され、全員が使うリビングや水廻り(風呂や洗面等)は特に傷んでいるケースが多く見受けられます。転居先や子供の学校区の問題からも任意の明渡しにも時間が掛かることが予想されます。
• マンションの場合で滞納管理費等がある場合等は落札人が滞納金全額を支払うことになるので管理組合は協力的に対応してくれます。

�B入札価額の検討

�@価格査定(業者の場合は販売価格の決定)

• 近隣の一般流通物件、過去の落札結果、路線価等から入札する物件の流通価格を算出します。
• マンションの場合、業者がカタログや広告等で表示している床面積は壁芯(壁の中心線を基準とした面積)ですが、競売物件の専有面積の表示は登記簿上の面積(壁の内側の面積)なのでカタログ上の面積よりも約５〜6％狭く表示されます(実例：競売での表示面積６５.７５�u⇒カタログ表示面積７１．００�u)。

�A入札価格以外の必要経費

• 立退費用：引渡命令可の物件は強制執行費用とほぼ同額(約８０�uのマンションを３人家族で占有の場合、約30〜50万円が目安です)。賃借権等がある場合は明渡しが不可能な場合もあるので注意が必要です。
• 滞納管理費：事前に管理会社等に正確な滞納金額を確認します。マンションによっては管理費、積立金の他に前入居者の水道料金や駐車場代金も支払わなければならないケースもあります。
• 改装費：一般物件と違って事前に建物の内部を事前に見ることができないので、落札後の改装費用は多めに見積ります。(新築後１０年のマンションで占有面積１�u当り8000円程度が目安で水廻りの交換は別途)
• 入札代行費用：当社の入札代行を利用される場合、落札価格の３％で現地調査、書類作成、占有者の明渡交渉迄全て代行して行っております。注意したいのは競売に疎い不動産業者に依頼すると失敗する可能性大です。(一般の不動産仲介に比べると遥かに煩雑で神経を使います！)

�B占有者の明渡しは可能か？（引渡命令の可否）

• 裁判所が認定した賃借権がある場合を除いて、占有者の明渡しは引渡命令に基づく強制執行または任意交渉にて可能です。
• 賃借権がある場合は賃借人が同意しない限り明渡しが不可能な場合があるので注意が必要です。

当社では過去の競売物件のデータベースの検索による近隣の落札事例や最近の入札傾向からの落札金額の予測、また占有者の明渡方法についての個別のお問い合わせはすべて無料で行っておりますので、入札の検討の際にはお気軽にお問合せください

　

�C入札〜開札

�@入札期間は通常１週間あり、個人入札には住民票と認印、法人入札には資格証明が必要となります。

�A開札は入札期間終了１週間後の午前１０時から裁判所の開札場にて行われ、誰でも入場することができます。

　

�D残金納付〜所有権移転

�@売却決定、確定という手続きを経て、開札日の約２週間後に裁判所は落札人に残金納付書を送付します。

�A残金納付期限は送付後約３０日の期間が設けられており、同時に登録免許税を納付します。

�B残金納付は基本的には現金ですが、銀行融資等により支払うこともできます。

�C銀行融資等により抵当権の設定がある場合は、残金納付日の１週間前までに裁判所に所有権移転時に抵当権の同時設定がある旨を申し出なければなりません。

�D残金納付約１週間後、裁判所から物件の権利書が郵送されます。

　

�E占有者の明渡〜入居

落札した物件に占有者がいる時、「裁判所がその占有を賃借権として認めた場合等」の一定の場合を除いて、買受人は『引渡命令〜強制執行』により占有の排除を申立てることができます。

• 賃借権がある場合を除いて、占有者の明渡しは引渡命令に基づく強制執行と任意明渡しを並行して行います。
• 任意明渡交渉の場合は開札日の翌月末を目安として交渉し、一般的に退去費用は約３０万円(引越代と転居先の敷金程度)です。
• 任意交渉で不可能な場合は強制執行の手続きに移ります。執行費用は約３０〜５０万円が目安ですが、残金納付して所有権移転後でなければ執行申立できません。強制執行の断行(明渡し)まで申立から２〜３ヶ月掛かります。
• 実際に強制執行により明渡しをするケースは非常に少ないのが現状です。なぜなら占有者にとって強制執行はお金を貰えるどころか、逆に後から執行費用を請求される等、何のメリットも無いからです。
  買受人にとっても執行費用と同額程度の負担で迅速に明渡しが受けれるなら、任意交渉の方がメリットがあるし、占有者にとっても強制執行されるくらいならお金を貰って任意での明渡しという結果になるのが一般的です。

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